Dubaï est-elle dansune bulle immobilière ?
L’engouement que connait Dubaï ces dernières années a forcément eu un impact sur le prix de l’immobilier. On constate une forte augmentation des transactions, 346 milliards d’AED pour le premier semestre 2024 soit une croissance de 23% par rapport au premier semestre 2023, ou encore du nombre de visiteurs avec +9% entre 2024 et 2023 sur la même période. La flambée des prix des loyers poussent certains locataires à passer le cap et devenir propriétaire à Dubaï. Ces données nous montrent que la demande sur le marché de l’immobilier à Dubaï est fortement présente, critère principal jouant sur la fluctuation des prix. Nous noterons qu’une hausse des prix de 15% est prévue au second semestre 2024 sur les propriétés dites off-plan selon les principaux acteurs de l’industrie.
Mais tous ces chiffres vertigineux qui ne font qu’accroître de manière colossale nous poussent à se demander si c’est toujours le bon moment d’investir à Dubaï ?
Musée du Louvre, Abu Dhabi.
Crédit photo : pexels.
Élue troisième meilleure ville au monde pour les expatriés, top 10 des villes les plus sécurisées, ville la plus appréciée, absence de taxe et d’impôt pour les investisseurs, Dubaï fait partie du deuxième pays le plus stable économiquement au monde après la Suisse et n’a donc pas fini de triompher. Le cadre de vie offert à ses habitants fait de Dubaï un aimant à millionnaire.
En effet, Dubaï est la ville où le plus grand nombre de millionnaire est attendu en 2024, elle y abrite déjà la plus forte concentration au Moyen-Orient, exactement 72 500 avec une augmentation de 78% en dix ans selon une étude du cabinet Henley & Partners.
Ainsi, pour toutes ces raisons, la demande par les investisseurs étrangers d’acquisitions de biens immobiliers à Dubaï ne fait qu’augmenter.
Vu de l’extérieur cette croissance rapide de Dubaï qui entraine avec elle les prix de l’immobilier dans la même dynamique pourraient amener certains investisseurs encore frileux à se demander si Dubaï ne se trouve pas dans une bulle spéculative.
Au sein du cabinet Vici Real Estate, nous allons vous aider à décrypter ce point. Tout d’abord il est essentiel de rappeler ce qu’est une « bulle spéculative ». En économie ou en finance, on parle de bulle spéculative lorsqu’il y a une forte augmentation, de manière très exagérée d’un actif souvent à cause de spéculations d’agents trop optimistes. C’est alors que la valeur de cet actif devient démesurée, bien au-delà de sa valeur fondamentale et qu’en faisant l’acquisition d’un tel actif, on le paye au-dessus de sa valeur réelle. Il s’agit donc d’un investissement risqué car une correction aura lieu entre sa valeur réelle et la valeur qu’a été conféré à cet actif à cause de la spéculation.
Alors la question devient la suivante : Est-ce que l’immobilier à Dubaï est surévalué ?
5000 euros.
C’est le prix moyen du m2 à Dubaï. 9 296 euros celui de Paris, 13 400 euros de New-York ou encore 15 929 euros celui de Londres.
Chez Vici, nous estimons que d’ici 2040 Dubaï atteindra le prix de ces grandes villes. Sa puissance et sa croissance actuelle font de Dubaï l’une des villes les plus puissantes au monde et son développement n’est pas terminé. Le dernier plan « Dubai 2040» mis en place par le Sheikh va finir d’hisser Dubai au premier rang de ville la plus puissante au monde. C’est alors qu’en moins de vingt ans la valeur de l’immobilier à Dubaï serait amenée à être multiplié en moyenne par 3 poussant donc les investisseurs les plus aguerris à se positionner.
De manière générale les prix ne cesseront de grimper sur ces dernières années, ce qui est finalement un bon signe de stabilité pour un investissement immobilier. En tant qu’investisseur, plus vous attendrez avant de franchir le pas, plus vous verrez les prix augmenter.
Nous pouvons donc dire que Dubaï n’est absolument pas dans une bulle spéculative et selon l’étude UBS Global Real Estate Bubble Index, Dubai serait même sous valorisé avec une « dynamique des prix qui devrait rester forte au cours des prochains trimestres ».
